Idealiza lança bairro planejado em área cobiçada de São José dos Campos

Não é difícil entender por que a área é cobiçada: vazios urbanos dessa magnitude, com terrenos livres dentro do perímetro urbano, conectados à malha viária e à infraestrutura da cidade, são raridade. Ainda mais em um município como São José dos Campos, o mais populoso do Vale do Paraíba, com uma das maiores economias do país e estrategicamente localizado entre São Paulo e Rio de Janeiro.

"Em minha experiência de 14 anos analisando centenas de áreas por ano, o terreno das vaquinhas é, sem dúvida, o melhor que já encontrei", garante Fabiano de Marco, cofundador da Idealiza Cidades. O potencial da área não era exatamente um segredo, tanto que houve especulações sobre projetos de grandes grupos do setor imobiliário no local. Apesar disso, o terreno nunca recebeu construções, apenas criações de gado (o que gerou o apelido de "terreno das vaquinhas") e plantações de girassóis, que repercutiram até no Instagram oficial do governo do estado de São Paulo.

O panorama começou a mudar em 2019, quando uma alteração no zoneamento da cidade permitiu construções verticais no imóvel, o que motivou a proprietária a ouvir interessados. A Idealiza Cidades teve sua proposta escolhida por ter um portfólio e expertise mais alinhados com a vocação da área, além de um projeto que agradou. Apesar de ser uma iniciativa privada, o Parque Una é um bairro aberto, que aspira o resgate da convivência e a ressignificação e qualificação dos espaços públicos. "Gostei da visão de cidade que vocês têm. Podemos avançar", foi a frase de Bárbara Laffranchi, sucessora de Marco Antônio Laffranchi, que adquiriu a área em 2013 e faleceu em 2015. “Quero homenagear o meu pai, se possível com o nome de uma rua, mas principalmente com um projeto de referência mundial, que valorizará o local e a cidade", disse ela, na fase de negociações.

Até o momento, a única imagem do projeto divulgada pela Idealiza é uma hero shot (imagem promocional que representa a essência de um produto) de um mirante com vista para a Serra da Mantiqueira, em meio a um parque público com 43 mil m². Fabiano de Marco adianta que o projeto prevê outras áreas verdes, como um parque linear conectando o bairro à Farma Conde Arena, uma praça em frente ao Condomínio Sunset (integrada à Praça do Torii) e um espaço verde para uso dos moradores junto a uma área de preservação permanente. Está prevista a revitalização de uma nascente difusa, com aproximadamente 35 mil m², e o plantio de 10 mil árvores nativas.

Junto ao parque central do bairro, haverá espaços para a prática de esportes e um playground desenvolvido pela empresa holandesa Carve. O projeto prevê um hub empresarial, composto por prédios comerciais com fachada ativa no térreo, com o propósito de concentrar negócios e atrair investidores e empreendedores para a região, potencializando o polo comercial que já existe na Avenida Cassiano Ricardo.

A Idealiza valorizou a dimensão artesanal da arquitetura e urbanismo a partir de um projeto desenhado sob medida para a cidade, com soluções para aperfeiçoar a mobilidade urbana, estimular a economia criativa e melhorar a qualidade de vida dos joseenses. Para garantir a conservação e qualidade do Parque Una SJC, será criada uma associação de bairro, formada pelos proprietários dos imóveis. A formação da entidade também viabilizará o funcionamento de um sistema completo de segurança, com câmeras de alta definição, reconhecimento facial e outros recursos tecnológicos, além de soluções de arquitetura e urbanismo que por si só ajudarão a prevenir a criminalidade (Crime Prevention Through Environmental Design ou CPTED).

Fechado o negócio, a Idealiza reuniu os melhores profissionais para o desenvolvimento do bairro planejado. Colaboraram com o @parqueunasjc o urbanista Hélio Mítica, sócio e fundador da @areaurbanismo, doutor pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), Gerdo Aquino, coCEO do escritório de paisagismo americano @swagroup, e Elger Blitz, designer holandês fundador da @carve_nl.

Os últimos anos foram de muito esforço e interação com os órgãos públicos e a comunidade até a aprovação final do empreendimento na prefeitura de São José dos Campos, em 1 de outubro de 2024. O Parque Una SJC encontra-se em fase de registro imobiliário e concluída esta etapa, serão iniciadas as obras e as vendas dos lotes unifamiliares, única oferta até que os primeiros projetos de incorporação imobiliária sejam desenvolvidos e aprovados.

O primeiro passo de apresentação institucional da Idealiza Cidades para a comunidade foi realizado no dia 4 de novembro no Teatro B32, situado na Faria Lima, com a participação de palestrantes de renome no tema de bairros planejados, bem como a apresentação de casos de sucesso.

Os preços ainda não foram divulgados, mas a expectativa é de que os lotes unifamiliares tenham o metro quadrado mais valorizado da cidade. Serão os únicos 131 imóveis do bairro previstos para a construção de casas, uma quantidade extremamente restrita para uma população de 697.054 mil habitantes no município com o 24º maior PIB do Brasil (IBGE). A previsão é que sejam investidos R$120 milhões apenas em infraestrutura e que o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento alcance R$8,6 bilhões até o final do desenvolvimento do masterplan. Serão três etapas de obras, com entregas em 36, 60 e 96 meses.

A Idealiza desenvolveu o seu primeiro bairro planejado na cidade de Pelotas-RS, em 2015, o Bairro Parque Una Pelotas, que rapidamente se tornou a localização mais valorizada na cidade. Até o momento, foram lançadas 786 unidades comerciais e 1.336 unidades residenciais. Destas, já foram entregues 456 unidades comerciais e 782 unidades residenciais.

Após o sucesso do Parque Una Pelotas, a Idealiza Cidades apresentou em 2021 o seu segundo bairro planejado, o Bairro Parque Una Uberlândia, que já está no seu 9º lançamento e alcançou números expressivos em comercialização. Até agora, o empreendimento atingiu 878 milhões em lançamentos.

A Idealiza Cidades foi fundada em 2005, tem projetos concluídos ou em desenvolvimento em seis estados brasileiros (São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Pernambuco e Amapá) e venceu prêmios como GRI Awards, Master Imobiliário, Saint-Gobain AsBEA, Somos Cidade e Silver A'Design Award 2023 (prêmio italiano de design).

No primeiro semestre de 2024, a Idealiza alcançou um VGV lançado de R$357 milhões, e estima chegar a R$663 milhões até dezembro, fechando o ano 208% acima de 2023, quando os lançamentos totalizaram R$319 milhões. A empresa teve resultado líquido de R$64,8 milhões no primeiro semestre — 158% a mais que o mesmo período do ano anterior — e estima chegar a R$140 milhões até o fim de 2024. "Acredito que até final deste ano aumentaremos em 48% o nosso faturamento, crescendo de R$424 milhões que registramos em 2023 para R$628 milhões. Com o lançamento do Parque Una São José dos Campos e o faturamento das demais praças, as vendas deverão somar R$1 bilhão em 2025, o que demonstra a solidez de nosso crescimento e a forte demanda por nossos produtos", afirma Paula Guttier, diretora financeira da companhia.